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【亚游AG官方网站】解决房价问题的关键在于调整住房制度
本文摘要:原题:评论:解决问题房价问题的关键是调整住房制度,房价问题再次成为全社会关注的焦点。

原题:评论:解决问题房价问题的关键是调整住房制度,房价问题再次成为全社会关注的焦点。房价问题包括两个方面:一是房价过低,远远超过普通人的收益承受能力,二是房价下跌速度过慢。房价问题频繁成为社会热点问题的关键是住房制度有偏差。住房制度不足,房价问题不会逐渐成为社会问题。

完全不能从经济的角度说明房价的持续加剧。关于房价问题的分析,大部分应从货币政策、人口结构、经济快速增长等问题出发。这些分析笔者多次尝试,但这些分析逻辑上无法自我谈判。

在经济上行压力日益增加、经济增长速度下降的背景下,经济快速增长导致房价下降,似乎无法接受。从人口结构来看,追加劳动力的速度和数量比几年前明显上升,农村人口转移到城市的速度和数量在一定程度上比以前差,但主要城市的房价下跌速度达到以前,从人口的角度来看房价问题也不能说明。货币政策性刺激了房价的虚假说一定程度上无法自我谈判。

从长期来看,房价可能与货币供应量有很强的关联性,但不能说明现在的房价。目前广义货币供应量的增长速度仍在11%左右,大大高于2012年前平均值的17%。

有人以狭义货币供应量的增长速度分析现在的房价,但历史上狭义货币供应量与房价的关联性更差。深层次的问题是住宅制度的设计没有问题。我国内地的房屋制度类似于我国香港,尤其是在土地制度上,完全模仿香港。如果我国不调整现在的住宅制度,中国内地许多城市的房价只会更加高兴,甚至达到中国香港。

住房问题不会继续成为社会关注的焦点问题,不仅有利于中国经济结构的变革和升级,而且对社会稳定也有很小的冲击。发展初期过度强调住宅商品化和市场化要正确说明住宅问题,必须理解住宅制度的特征和中国住宅制度改革的历史。住宅大同小异一般消费品的两个最重要特征之一是住宅是房地产,不能像萝卜和蔬菜一样在市场上流通权利,因此住宅市场不能构筑自由竞争,其二是住宅不仅符合生活消费,而且是投资品,其价格不是供求关系的要求,而是期待的要求因此,住宅不能依靠市场的自我调整,必须由政府大力介入,各国政府将住宅视为公共产品。我国住宅制度设计过度强调住宅商品化和市场化,忽视住宅是固定公共产品的属性。

我国住房制度改革应否认缺乏经验,走一点弯路。1998年7月3日,《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革减缓住房建设的通报》(23号文)发行。该文件将住房商品化纳入住房改革的指导思想,明确提出了实施住房分类供应的改革思路。住房分类供应制度的主要内容是向高收入者供应商品,向中低收入者供应一定社会保障的经济限于住房,向最低收入者供应大量社会保障的廉租房。

这是以社会保障住宅多、融合有助于商社的制度,解决问题的中低收入者住宅问题为重点的住宅制度。当时,人们对住宅分类供应的比例认为,10%的低保户由政府获得廉租住宅,占人口70%的中低收入阶层由政府获得经济限制住宅,其馀20%的富裕阶层由市场获得商品住宅。

23号文一方面特别强调房屋的商品化,另一方面特别强调房屋的分类供应。但是,这两者没有内在对立。从客观角度看,我国房屋制度改革单方面强调市场化,与当时国际国内形势有关。

在实施住宅制度改革文件的过程中,遇到亚洲金融危机,刺激住宅消费和投资成为短期政策目标。的确,增加保障型住宅对性刺激商品住宅价格起着刺激作用。

2003年以后,保障型住宅占房地产投资的比例一度下降到3%左右,一些城市(上海等)中止了经济限制住宅。这是从2004年到2007年房价经常下跌的原因之一。2007年8月实施了《国务院关于解决问题城市低收入家庭住宅困难的几点意见》(即24号文),特别强调完善政府保障制度,减少保障型住宅建设。

在一定程度上纠正了23号文章。2012年以来,新政府大力推进小屋区改建,大力发展了解决问题的城市中低收入阶层住宅的困难,但住宅制度改革的核心问题还不清楚。房屋商品化和市场化仅次于受益人是地方财政,因此,房屋市场化一旦落实,就会呈现出强大的自强和路径依赖特征,必须强大的外力作用才能转变其轨迹,这种强大的外力不能来自中央政府。国外住宅制度设计的经验和教训我们现在遇到的住宅问题,早期的工业化国家也多次遇到。

在一定程度上,我们现在面临的住房困境,发达国家在经济发展初期多次相遇。因此,总结发达国家住宅制度方面的发展,不利于更清楚地理解房价上涨带来的疑问。首先遇到住房问题的是英国。18世纪前的英国主流经济思潮是权益资本主义,特别强调小政府、大市场,政府将住宅视为一般商品,由市场自愿调节。

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在工业革命的推进下,英国城镇化加快,随着更多农村人口迁入城市,住房问题开始突出。主要表现为许多中低收入阶层住房条件危险,少数资本家控制土地和住房资源,社会经常出现反感阶层矛盾。到了19世纪,住房问题更加引人注目,成为相当严重的社会问题,恩格斯的《关于德国住房问题》是在这个背景下写的。

经过一个多世纪的政治游戏理论和理论探索,工业20世纪后,工业化国家获得了以下共识:住宅是福利性、社会性强的类似商品,几乎不能通过市场调整供求关系,实行住宅商品化是住宅问题兴起后住宅灾害的主要原因。要彻底解决这个问题,就必须改革这个老制度。因此,从20世纪初开始,许多国家相继通过住宅制度改革,抛弃住宅市场化制度,实行政府出手,以住宅福利多,与住宅商品化需要融合的新制度。由于各国实行的新制度相似,后来人们把这些新制度统称为现代住宅制度。

由于现代住宅制度需要避免现有制度不存在的弊端,实施该制度的国家比较顺利地解决了很多居民(特别是中低收入者)的住宅问题。现代住宅制度早已被国际社会接受,成为联合行为标准。在1996年联合国会议人居大会的宣言中,明确提出每个人都有必要的住房总目标,拒绝各国派遣副总理级领导干部参加会议,并在大会宣言上签署了对构建总目标的肃穆承诺。

人居大会后,中国党和政府明确提出了寄居的目标。


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